Checkliste für Eigentümer im Ausland mit vermieteter Wohnung in Deutschland

Festlegen, wer in Deutschland für Sie handelt. Ein Mietverwalter führt das Mietverhältnis, das Geld und die Betriebskostenabrechnung; der WEG-Verwalter des Hauses verwaltet das Gemeinschaftseigentum und ist eine andere Rolle. Liegt die Wohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft, haben Sie mit beiden zu tun.

Dem Verwalter einen schriftlichen Verwaltervertrag geben, der regelt, was er unterschreiben, was er zahlen und wie er berichten darf; deutsche Verwalter handeln auf schriftliche Vollmacht, und Bank oder Mieter können sie sehen wollen.

Vor der ersten Miete beim Finanzamt anmelden (Fragebogen zur steuerlichen Erfassung über ELSTER), damit eine Steuernummer vorliegt.

Darauf vorbereitet sein, auf Verlangen des Finanzamts einen Empfangsbevollmächtigten im Inland zu benennen: Wer weder in Deutschland noch in einem anderen EU- oder EWR-Staat ansässig ist, muss das innerhalb einer angemessenen Frist tun (§ 123 AO).

Prüfen, ob die Wohnung in einem Gebiet mit Mietpreisbremse liegt: In einem vom Land bestimmten Gebiet darf die Miete zu Beginn eines neuen Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent übersteigen, mit Ausnahmen für Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen (§ 556d BGB); die Landesverordnungen gelten längstens bis zum 31. Dezember 2029. Der Verwalter sollte Gebiet und Ausnahme vor der Festlegung der Miete bestätigen.

Vor einer Ferienvermietung die örtlichen Regeln zur Zweckentfremdung prüfen: Berlin, Hamburg, München und andere Städte beschränken oder genehmigen die Umwandlung von Wohnraum in Kurzzeitunterkünfte. Die Cuvanti-Seiten zu den Regeln für Kurzzeitvermietung in Deutschland halten den Stand je Stadt fest.

Die Kaution beträgt höchstens das Dreifache der Monatsmiete ohne die Betriebskostenvorauszahlungen, also drei Kaltmieten (§ 551 BGB).

Der Mieter darf sie in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen leisten, die erste zu Beginn des Mietverhältnisses, die weiteren mit den beiden folgenden Mietzahlungen (§ 551 BGB).

Sie ist bei einem Kreditinstitut getrennt vom Vermögen des Vermieters zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist anzulegen; die Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit (§ 551 BGB). Ein Eigentümer im Ausland lässt sie in der Regel vom Verwalter auf einem deutschen Kautionskonto führen.

Für die Rückzahlung am Ende des Mietverhältnisses gibt es keine gesetzliche Frist; die Gerichte räumen dem Vermieter eine angemessene Prüf- und Überlegungsfrist ein und erlauben einen angemessenen Einbehalt für eine noch ausstehende Betriebskostenabrechnung. Diese Frist ist Rechtsprechung, keine Zahl im Gesetz.

Betriebskosten dürfen nur umgelegt werden, wenn der Mietvertrag es vorsieht, und nur für die Kostenarten der Betriebskostenverordnung; Verwaltungskosten und Instandhaltung sind keine Betriebskosten und bleiben beim Eigentümer.

Die Abrechnung für einen Abrechnungszeitraum muss dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Zeitraums zugehen (§ 556 Abs. 3 BGB). Danach ist eine Nachforderung ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten; der Mieter hat seinerseits zwölf Monate ab Zugang für Einwendungen.

Bei einer Eigentumswohnung hängt die Abrechnung gegenüber dem Mieter von der Jahresabrechnung des WEG-Verwalters ab; der Kalender sollte beide zeigen, weil die zweite erst nach der ersten fertig werden kann.

Eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete kann erst verlangt werden, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert ist, sie ist zu begründen, und sie darf die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent erhöhen, in vom Land bestimmten Gebieten 15 Prozent (§ 558 BGB). Index- und Staffelmieten folgen ihren eigenen Klauseln.

Der Verwalter zieht die Miete auf ein Konto ein, das der Eigentümer einsehen kann, und der Monatsbericht weist Miete, Betriebskostenvorauszahlungen und Rückstände getrennt aus; deutsche Mieter zahlen per Überweisung oder Dauerauftrag, und der Verwalter ordnet nach Verwendungszweck zu.

Einkünfte aus der Vermietung inländischen unbeweglichen Vermögens sind inländische Einkünfte eines beschränkt Steuerpflichtigen (§ 49 Abs. 1 Nr. 6 EStG) und werden in Deutschland besteuert, auch wenn Sie anderswo leben; die meisten Doppelbesteuerungsabkommen belassen das Besteuerungsrecht beim Belegenheitsstaat.

Sie geben jedes Jahr eine deutsche Einkommensteuererklärung für beschränkt Steuerpflichtige ab und erklären die Miete und die Werbungskosten: Darlehenszinsen, Verwaltervergütung, Instandhaltung, Versicherung, nicht umlagefähige Betriebskosten und die Abschreibung.

Die Abschreibung auf das Gebäude (nicht auf den Grund und Boden) beträgt jährlich 2 Prozent für Gebäude, die von 1925 bis Ende 2022 fertiggestellt wurden, 2,5 Prozent für Gebäude vor 1925 und 3 Prozent für Wohngebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden (§ 7 Abs. 4 EStG). Der Kaufpreis ist auf Grund und Boden und Gebäude aufzuteilen.

Die Erklärung ist sieben Monate nach Ablauf des Kalenderjahres fällig, also am 31. Juli des Folgejahres, oder am letzten Tag des Februars des zweiten Folgejahres, wenn ein deutscher Steuerberater sie erstellt (§ 149 AO).

Die Grundsteuer setzt die Gemeinde fest; sie wird in der Regel als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt, bleibt aber die Rechnung des Eigentümers, die pünktlich zu zahlen ist.

Die Vermietung von Wohnraum ist umsatzsteuerfrei (§ 4 Nr. 12 UStG); keine Umsatzsteuer berechnen und keine Vorsteuer ziehen. Die kurzfristige Beherbergung von Fremden ist nicht befreit, ein Grund mehr, die Regeln zur Kurzzeitvermietung vorher zu prüfen.

Ein Gewinn aus dem Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung ist in Deutschland als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig, es sei denn, die Wohnung wurde ausschließlich selbst bewohnt (§ 23 EStG); nach zehn Jahren nicht. Der Notar wickelt Übertragung und Grunderwerbsteuer ab, und das Mietverhältnis geht mit der Wohnung auf den Käufer über.